Wohnraum ist ein begehrtes Gut. Doch trotzdem müssen sich Mieter nicht alles gefallen lassen. Welche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig?
Der Wohnungsmarkt ist angespannt, Mieter sind oft froh, überhaupt etwas gefunden zu haben und unterschreiben den Mietvertrag auch, wenn dieser mit kuriosen Formulierungen gespickt ist. Doch längst nicht alle Regelungen in Mietverträgen beruhen auch auf rechtlichen Grundlagen.
Unzulässige Klauseln in Mietverträgen
Es gibt einige weitverbreitete Mietklauseln, die gar nicht zulässig sind: Der Deutsche Mieterbund e. V. (DMB) geht davon aus, dass rund 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten. Das reiche von falschen Angaben zur Wohnungsgröße bis zu unwirksamen Regelungen des Kündigungsrechts.
Haustierverbot im Mietvertrag oft unwirksam
Ein generelles und ausnahmsloses Verbot, Haustiere zu halten, ist rechtlich nicht zulässig. Für Kleintiere wie Vögel, Nagetiere oder Fische bedarf es oft keiner Erlaubnis.
Bei Hunden und Katzen müssen Vermieter*innen im Einzelfall entscheiden und diese Entscheidung auch begründen. Vermieter*innen dürfen jedoch die Tierhaltung bei Beeinträchtigungen - wie permanentem Bellen oder Verschmutzung - verbieten.
Hausrat- oder Haftpflichtversicherung sind kein Muss
Teilweise werden Mieter dazu aufgefordert, eine private Haftpflichtversicherung oder eine Hausratversicherung abzuschließen. Doch Klauseln, die Mieter verpflichten, solche Versicherungen abzuschließen, sind ungültig.
Neben der Kaution dürfen Vermieter keine weiteren Sicherheiten verlangen. Das Risiko, das über die Kaution hinausgeht, läge bei den Vermieter selbst, so das Landgericht Berlin.
Staffelmiete ist nicht immer rechtmäßig
Bei neueren Mietverträgen sind Staffelmietvereinbarungen besonders beliebt. Die Miete muss allerdings mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Sollte eine frühere Staffelung im Mietvertrag festgeschrieben sein, ist das nicht wirksam und zumindest die erste Mieterhöhung muss nicht gezahlt werden.
Die Forderung nach einer verfrühten Mieterhöhung kann tatsächlich sogar dazu führen, dass die gesamte Staffelmietvereinbarung als unwirksam gilt. Das hat das Berliner Landgericht entschieden.
Beispiele für weitere unwirksame Klauseln:
"Baden und Duschen ist nach 22:00 Uhr verboten."
"Eine Gebrauchsüberlassung oder Untervermietung an Dritte ist ausgeschlossen."
"Die Übernachtung von Besuchern ist nicht gestattet."
"Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten."
"Die Einrichtung der Wohnung darf nur mit Genehmigung des Vermieters verändert werden."
"An allen Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 20 Prozent."
"Verstopfungen von Entwässerungsleitungen hat der Mieter bis zum Hauptrohr zu beseitigen."
"Nach 22:30 Uhr ist eine Zimmertemperatur von 12 Grad Celsius vertragsgemäß."
"Hausmusik oder selbst musizieren ist verboten."
Beim Mietvertrag Expertenrat einholen
Halten müssen sich Mieter an unwirksame Reglungen nicht. Denn ist eine Vertragsklausel unwirksam, greift die gesetzliche Regelung, wie sie im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten ist. Um mit Sicherheit sagen zu können, ob die Klausel ungültig ist, lohnt es sich, Experten zu Rate zu ziehen.
Man sollte sich beim Mieterverein beraten zu lassen, möglichst vor dem Unterschreiben des Vertrags. Ist eine Formulierung tatsächlich unwirksam, muss man sich im Zweifelsfall auch trotz Unterschrift nicht an die Klausel halten.
Auf Unwirksamkeit prüfen
Vorsicht ist geboten bei Formulierungen wie "in der Regel". Die können auf den ersten Blick unzulässige Formulierungen zulässig machen. Deswegen lieber den Vertrag prüfen lassen, bevor man sich mit Vermieter anlegt.
Spätestens aber, wenn der Vermieter Rechte aus dem Vertrag ableitet, muss der Vertrag geprüft werden.
Gut zu wissen: Grundsätzlich gelten nur Vereinbarungen als wirksam, die gegenüber den gesetzlichen Regelungen einen Vorteil für Mieter darstellen. Benachteiligt werden dürfen sie nicht.